开发老年公寓，如何

　　当前，房地产市场一方面是开发如火如荼，另一方面却出现了商品房空置量上升，空置率居高不下的情况。这除去房屋价格不合理之外，结构不合理是个重要的因素。在许多房地产商一门心思盯住高档写字楼、住宅楼开发时，却忽视了房地产开发的一个新空间--老年公寓的开发。
　　老年住宅市场有潜力
　　据统计，目前我国６０岁以上老年人已达１．３亿，且以每年３．２％的速度递增，这表明我国已经步入老年化社会。福建省老龄委提供的数字也表明，到１９９８年底，我省６０岁以上的老人达３７９．３９万人，占总人口的１１．５％，比１９９６年年均增长６．９％，高于全国年均３％的增速，成为全国第１０个进入老年型的省份。有关部门的预测认为，到２０１０年，我省老龄人口的比重将达１５．３％，到２０２０年将达１９．６％，２０３０年将达２５％，即３０年后，每４个人当中就有一个老人。
　　人口老龄化已成为一大社会问题早被有关部门提出来了，但从老人居住的视角或从老人居住市场化视角提出解决问题的看法还不多见。
　　现代社会里，随着住房条件的改善及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普遍。这一方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多老年人已经从"家庭保姆"的身份中解放出来；另一方面，社会的发展使老年人与其子女的世界观、价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾。此外，老人也有自己的秘密及隐私等。因此，他们中许多人有自己独住或与同龄老人相处的愿望，对于那种完全的老年公寓的需求也日益增加。据北京市去年的一次调查表明：有近１４％的老年人准备将来住进老年公寓。随着社会的发展，持这种想法的老人将越来越多，由此可见开发老年公寓的巨大潜力。
　　老年公寓该是啥样的
　　我省虽有一定数量的老年公寓，但几乎都属社会福利性质。据省民政厅社会福利处人士介绍，到目前全省政府办的城市福利院有６１所，面积４０多万平方米；社会办的有２１所，其中１５所是近两年办起来的，主要集中在闽东南地区，几乎都是慈善家捐建的。这数量太有限了，对于众多无法享受社会福利式公寓的老年人来说，他们更希望从市场上找到老年公寓。
　　那么，商业性的老年公寓应在市场如何定位呢？
　　首先价格要适当。价格太高，潜在需求很难转化为现实要求；价格太低，开发商无利润可赚。其次，老年人住房有其特殊要求，一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，有专门的服务和医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位的标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞争优势。
　　随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有住宅的部分产权，住房二级市场的启动，已使得这部分住宅可以上市交易，从而使老年人可以利用这部分变现的资金，购置或租用适合自己的老年公寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们中也有许多人有能力为父母购买或租用价格适当的老年公寓。
　　就全国而言，上海、北京、天津、广州等一些发达城市老年公寓开发较早，很多城市尚处于启动阶段，而在我省，商业性的老年公寓开发目前还没有一家。不少有识之士认为，若政府出台一些相应的优惠政策，鼓励老年住宅市场的开发，一定会吸引许多房地产开发商来投资。