福建省省城进一步深化城镇住房制度改革加快住房
建设的实施方案主要政策内容

福州市房委办
2000．3. 2O

同志们：

　　根据市政府的部署，为贯彻《福建省省城进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》（格政综［1999］ 296号），市住房委员会办公室、市财政局、市监察局联合举办住房货币补贴业务培训班。下面我受市房委办的委托，就我市房改方案的主要政策内容，与同志们共同学习、交流。
　　一、进一步深化城镇住房制度改革的意义
　　我市自1993年起房改全面起步，1995年贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的决定》的实施方案出台，标志着住房制度改革进入全面深化阶段。几年来，住房公积金制度日趋完善，公房租金稳步提高，公有住房出售积极稳妥，新房新制度逐步推行，经济适用房（安居工程）全面实施，合作建房健康发展，房地产市场形成规模，人们的住房消费观念不断改变，商品化意识普遍提高，居住条件得到明显改善，全市人均居住面积由1989年的2．4平方米提高到现在的10.7平方米，房改取得了显著成果，为进一步深化住房制度改革打下了良好的基础。但是，现行的住房制度中仍存在着一些深层次的问题，主要是，住房分配体制改革落后于住房投资、住房建设体制改革，因而在住宅建设速度加快的同时，新建住房不断进入旧投资、住房建设体制改革，同时，居民没有成为住宅市场的主体，不能对住宅价格形成有效制约，存在高房价低收入、高房价低租金的矛盾，抑制了人们对住宅的有效需求，不利于进一步加快住宅建设。深化城镇住房制度改革和加快住房建设，是进一步改善人民生活的需要。
　　1998年6月15日至17日，国务院召开了全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议。会上， 温家宝副总理强调，各地新的房改方案要按“人民安心、中央放心、有利稳定、促进发展”的原则制定。温副总理要求各级政府要把握好房改工作四个重点：一是改革城镇住房分配体制。从1998年下半年起，全国城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，实行新房新制度，老房老办法，新房只售不租，不再进入实物分配旧体制，逐步建立新的住房制度。二是建立新的住房供应体系，大力发展经济适用房。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用房，高收入家庭购买、租赁市场价商品房。三是扩大住房金融服
务，促进住房商品化。所有商业银行均可发放个人住房抵押贷款，要取消对个人住房抵押贷款的规模限制，继续加强和完善住房公积金制度，住房公积金贷款主要向职工个人发放。四是有步骤地培育和规范住房交易市场。要对现有公有住房情况进行调查、登记，建立个人住房档案，对已购公房和经济适用房建立入市制度。住房交易市场要经过试点，逐步发展。
　　1998年7月3日，国务院印发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，以住房分配体制改革为核心，提出了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，这是向住房商品化迈出的决定性一步，这必将有利于加快建立适应社会主义市场经济体制的住房新制度；有利于形成新的、以城镇居民个人为主体的住房资金融通和积累机制，扩大住房资金来源，加快住房建设；有利于把住宅建设推向以城镇居民个人为主体的消费市场，从住房规划设计、建设质量、环境配套等方面提高住宅建设的整体水平。有利于更好地贯彻按劳分配，理顺住房分配机制，体现住房分配问题上效率优先、兼顾公平的原则；有利于从根本上解决住房实物分配体制下住房问题上的腐败，克服住房问题上的不正之风；有利于财政、国有企事业单位和非国有单位在职职工住房问题上的合理负担，可以增强国有企业的人才竞争力和产品竞争力，推动国有企业改革的深化。这次改革住房分配体制，将彻底结束长期以来我国实行的住房实物分配制度，是分配制度的一次重大变革，尽管有很多困难，但正如温家宝副总理所讲的：这一步非迈出去不可，也许十几年、几十年以后回头看，更能体会到这一步的意义。
　　二、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号，以下简称《通知》）主要精神
　　1998年7月3日，国务院印发的《通知》明确了深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
　　《通知》是对1994年国务院房改《决定》的“深化、改进、完善”。“深化”主要体现在停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化；“改进”主要体现在加快经济适用住房发展和培育住房交易市场；“完善”主要体现在建立面向城镇最低收入居民的廉租住房供应渠道、发展住房金融、加强物业管理。
　　（一）停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
　　停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化是这次城镇住房制度改革的核心。《通知》要求，从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。实行新房新制度，老房老办法，新建经济适用住房原则上只售不租，不再进入无偿分配的旧体制，逐步建立住房新制度；对现有住房要继续按照国务院1994年下发的房改《决定》积极推进租金改革，促进公房出售。
　　《通知》要求，停止住房实物分配以后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4 倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
　　按《通知》精神，房价收入比在4倍或4倍以下的地区不发住房补贴，是因为职工的收入和经济适用住房的价格达到了合理的水平，职工具备了通过自身工资积累，从市场上购买住房的能力，不需单位给予购房补助。相比来说房价收入比在4倍以上的地区个人负担相对较重，有住房补贴转化来源的单位可以向职工发放住房补贴，支持职工购房。
　　（二）建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系
　　建立新的住房供应体系是深化城镇住房制度改革和加快住房建设的重要保证。
　　《通知》提出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房；停止住房实物分配后，国家和单位从住房建设和供应中逐步解脱出来，要通过市场为职工提供商品住房。国家将对全社会的住房进行宏观调控，引导市场满足不同收入群体对住房的需要，形成多层次的住房供应体系。
　　建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这样，一方面可以满足目前城镇家庭的主体——中低收入家庭的住房需求，另一方面可以带动经济增长。《通知》提出，要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房与中低收入家庭的承受能力相适应，促进
居民购买住房。
　　（三）培育和规范住房交易市场
　　搞好住房交易市场的规范和管理，是深化城镇住房制度改革的重要环节。
　　《通知》提出，要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立个人住房档案，制定办法，先行试点的基础上，稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。准入是指在进行住房普查、对职工个人建立住房档案的基础上允许已购公有住房和经济适用住房上市交易。
　　（四）发展住房金融
　　住房分配体制改革将对住房金融形成新的要求。《通知》提出：扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限；商业银行在资产负债范围内，优先发放经济适用住房开发建设贷款；完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险；住房公积金要向个人住房贷款倾斜；积极开展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合贷款业务。
　　坚持在国家统一政策目标的指导下，地方分散决策，因地制宜，量力而行是深化城镇住房制度改革工作的一个基本原则。由于我国国家大，各地经济发展不平衡，财力、居民的收入水平差距较大，各地经济发展不平衡，财力、居民的收入水平差距较大，居民的住房状况、住房价格和住房制度改革的进程有很大差别，所以《通知》给予各地决策的自主权。但是各地在自主决策的同时要坚持国务院提出的五项统一政策：一是1998年下半年开始，全国各地停止住房实物分配；二是按规定的房价收入比作为确定市（县）是否计发住房补贴的尺度；三是住房补贴只发给无房户和住房面积未达到标准的职工；四是实行已购公有住房和经济适用住房上市交易准入制度；五是严肃房改纪律，纠正房改中的
违纪行为。这五项统一政策也是我市深化房改，实行住房分配货币化必须坚持的。具体停止实物分房的时间，对住房补贴计发方式的选择，对补贴额的测算等应由地方决定。这样做，即能保证住房制度改革的健康统一发展，又有利于各地在国家统一政策的指导下，因地制宜，量力而行，确定具体的实施方案。
　　三、《福建省省城进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》（以下简称《方案》）的主要政策内容
　　（一）《方案》的形成过程。1998年3月以来，福州市及省直根据国务院［1998］23 号和福建省闽政［1998］32号文件精神，分别草拟了《方案》和《办法》。 1998年8月 4日，省政府朱亚衍副省长主持召开省房委会第一次成员会议，要求将福州市和省直《方案》和《办法》合并，修改为省城《方案》和《办法》。会后，在省房改办的直接指导下，省、市有关部门紧密协作，反复修改，形成了福建省省城《方案》和《办法》征求意见稿。
　　同年，8月30日至31日，福州市和省直联合召开征求意见会，邀请省、市委、政府、人大、政协、纪委办公厅，省、市各民主党派，以及各有关部门、大专院校、科研单位，五区政府等86个单位100多人，广泛听取意见建议，并对征求意见稿进行修改。9月9日，省政府张志清副秘书长召集省、市等12家有关部门对修改后的《方案》和《办法》再次进行研究，并达成一致意见。
　　9月13日，市长办公会议审议通过了《方案》和《办法》，市政府以榕政综［1999］241号文上报省政府。
　　9月19日，省政府张志清副秘书长再次召集省房改七人小组和市有关部门就住房补贴中一些问题进行政策界定，形成了《福建省省城住房补贴若干问题的处理意见》，一并上报省政府审定，以便确保《办法》出台后顺利组织实施。
　　10月11日，习近平省长主持召开省长办公会议研究，原则同意福州市人民政府上报的《方案》，10月13日省政府以闽政［1999］文178号正式批准。
　　（二）《方案》的主要政策内容
　　《方案》全文8 个部分39条约5100字左右。
　　《方案》的核心内容是加大住房分配体制改革力度，即停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
　　所谓住房实物分配是对传统的城镇住房分配制度的统称。它是在对职工实行低工资情况下，职工所在单位建房或买房再无偿分配给职工使用，职工在使用住房中交纳较低的租金。住房分配货币化就是要改变这种实物分配，由单位分配住房实物，改变发放货币形态的住房补贴。实行住房分配货币化后给职工发放住房补贴，是因为现行职工工资中住房消费含量不足。所以住房分配货币化的基本内容应包括：停止现行的住房实物分配，单位将原来用于建房、购房的资金转化为住房补贴，采取一定的方式发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题，即职工解决住房不再找单位而是找市场，从而实现住房的社会化和商品化。
　　1、指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制的城镇住房新制度；加快以经济适用住房为主的住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
　　2、基本原则是：坚持在国家和省统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
　　3、停止住房实物分配，实行住房补贴的时间：根据省政府闽政［1988］32号“全省所有市县最迟不得超过1998年12月1日停止住房实物分配”的规定，《方案》规定：省成从1998年12月1日停止住房实物分配，实施住房货币分配。同时明确指出：从1998年12月1日起，除经房改部门确认的单位职工集资建房项目外，各级计划、财政部门一律停止单位购、建住房项目和资金的审批。
　　4、“新人老人”如何划分：根据中央和省里关于坚持“新人新制度、老人老办法”的原则，《方案》中新人指1998年12月1日以后参加工作的职工；老人指1998年12月1日前参加工作的职工。新人除单位和个人均按统一规定的缴存比例缴存住房公积金外，所在单位再按其月工资总额16％发放公积金，发满20年。老人利、贴采取一次性方式，在购房或离退休时发放。　　5、职工购房资金来源：职工工资、住房公积金、个人住房贷款，以及由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。
　　6、房价收入比问题：中央规定，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的单位，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。即：按当地一套建筑面积60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比计算。
　　　　公式：（住房标准×房价）÷（年职均工资×2）
　　　　　　　　＝（60 ×1900）÷（7800 ×2）
　　　　　　　　＝7．3倍
　　7、计算住房补贴的面积标准：按闽政［1995］40号文件规定的购房面积控制标准的上限执行。即：一般职工 70平方米，科级干部或正式聘任为中级专业技术职务的干部为85平方米，县处级干部或正式聘任为副高级专业技术职务以及1983年前评定确认为中级职称的干部为100平方米，地厅级干部或正式聘任为正高级专业技术职务以及1983年前评定确认为高级职称的干部为130平方米。以上是购房面积控制标准。
　　8、福州市区1998年度经济适用住房平均价格：福州市区1998年度经济适用住房平均价格为1900元／平方米。这个价格是通过对福州市区四个不同地段的经济适用住房价格进行综合平衡，以市政府的名义上报省政府正式批准。

　　9、每平方米建筑面积补贴额：经测算每平方米建筑面积补贴额为430元。
　　　　　　公式：每平方米住房补贴＝平均房价÷2－单职工每平方米平均负担额
　　　　　　　　　　　　　　　　　＝950－520元＝430元
　　单职工每平方米平均负担额 ＝职均工资 ×4÷60＝7800×4÷60＝ 520元
　　10、工龄补贴额：工龄补贴额每年每平方米为5．7元。（公式：每年每平方米工龄补贴额＝房改成本价×工龄折扣率＝951×0．6％＝5．71元去年8月4日省房改七人小组罗源会议确定为5．7元。
　　11、建立三种不同新的住房供应体系：按照国务院和省政府有关房改精神，根据家庭收入状况建立起三个层次的住房供应体制。即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。福州市区不同收入家庭的界定标准为：凡职工家庭年收入达到福州市区职工年平均工资收入的8倍及8倍以上的，为高收入家庭；职工家庭收入达不到最低生活保障线（以福州市人民政府公布为准）的为最低收入家庭；达到最低生活保障线以上仅达不到高收入家庭标准的为中低收入家庭（职工年平均工资以统计部门公布为准）。
　　12、继续推进现有公有住房改革
　　一是按照国务院国发 ［1994 ］43号《决定》精神，继续推进租金改革。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，应根据省里有关规定实行减免政策。
　　二是按照国务院房改《决定》和闽政办［1995」40号文件规定，继续出售现有公有住房。出售现有公有住房一律实行成本价，今后售房成本价应逐步过渡到经济适用住房价格。对已腾空的旧公有住房，原则上只售不租，或作为单位提供的廉租住房。对于在1998年12月1日前已立项开工，并将于1999 年底之前竣工交付使用的单位自建住房和已批准且交付购房预定金的普通住宅，允许各单位继续按照国务院《决定》规定的办法向职工出售。
　　每年的公有住房出售价格，报省人民政府批准后执行。
　　三是从1998年12月1日起，除经房改部门确认的单位职工集资建房项目外，各级计划、财政部门一律停止单位购、建住房项目和资金的审批。
　　13、实施住房补贴办法的原则：
　　一是在国家、省、市统一政策指导下，充分考虑各级财力以及单位住房资金状况，量力而行。
　　二是坚持国家、单位和个人合理负担，坚持“新入新制度，老人老办法”，实现住房由实物分配向货币分配的转变，建立新的住房建设和分配制度。
　　三是立足于调整财政支出结构和原有住房资金的转化，将原有各种渠道的住房资金转化为住房补贴资金。
　　四是住房补贴的发放标准根据福州市区经济适用住房平均价格。职工工资、工作年限和住房面积标准等因素综合确定。
　　14、住房补贴发放范围、对象和补贴标准：
　　范围：福州市区的省、市、区属行政、事业单位均属实施范围。
　　对象：实行住房补贴，不是人人有份，单位只对无房或未达标住房面积标准的职工实行住房补贴。对住房已达标面积标准的职工，不再实行住房补贴。
　　一是1998年12月1日前参加上作的，具有下列情况之一的在编在册人员和离退休人员：
　　（1）没有享受过实物分配公有住房的。
　　　①无房户；
　　　②居住自有私房者。即：居住祖传、馈赠、自费购买的商品房或经济适用住房，以及私有住房拆迁所安置的住房。但不含解困房和公房拆迁所安置的住房。
　　（2） 虽已享受过实物分配公有住房，但未享受购买公有住房优惠政策，本人愿意并经批准退出现租住公有住房的。
　　（3）虽已购公有住房或参加集资建房，但住房面积未达到本人住房控制面积标准的。
　　（4）购买公有住房时将私房面积合并计算的，其合并计算的私房面积部分以及合并后仍未达标的部分予以补贴。
　　以上对象凡本人及配偶在本地、外地、本单位、外单位分配公有住房、房管部门直管房以及参加过集资建房等，均享受过实物分配公有住房。
　　二是1998年12月1日起参加工作的职工。